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10年财务自由 - 第二章 买入2套Rent to Own投资房
作者：Jennifer Mei
第二章 买入2套Rent to Own投资房
转眼到了2012年底，美国房市底部反弹，我买的那个小房子也水涨船高，涨幅35%左右，这让初涉房产投资的我备受鼓舞。
但也同时感受到：投资还是要从身边做起。
当时就在想，怎么能够参与到多伦多的房市中？做房东的的话，租客管理方面负面消息很多，无形中有些压力。加上房价对于当时的我来说挺高的，似乎怎么折腾，正现金流的可能性都很小。
所以在大都市里投资普通民居，很难做到正现金流不是今天才有的，十几年前房价看似便宜的时候租金也低，现金流一样不好，多伦多任何时候都是一样的，想找正现金流的房产，太难了！
“穷”则思变，我开始参加各种各样的房产投资讲座，看看有哪些机会。这些讲座有讲如何去做Tax Sale（欠税拍卖）的，也有讲如何Flipping House（房屋翻新翻建）的，还有如何强制增值的，有时候资讯太多也是一个烦心的事儿。因为这些所谓的机会或者方法，对朝九晚五的我来说，可操作性都不高。
好歹总算有一次，参加了Rockstar投资俱乐部的一个免费讲座，主题就是《如何能够在好区找到有正现金流的房产》，和我一心想找正现金流房产的意愿高度一致，火速加入了这个投资俱乐部。
Rockstar投资俱乐部是由一个地产经纪公司主办的，他们专注投资房的买卖，公司所有的地产经纪都有自己的投资房，他们对投资新手有很好的引领，不仅仅扮演了地产经纪的角色，也是投资新手们的Mentor（导师）。
我在这里第一次听说了Rent to Own（以租代买，简称RTO）的投资方式。当时简直“惊为天人”，因为它完美解决了我作为投资新手，既想要正现金流又怕管理租客的难题。
Rent to Own是一种房产投资方式，一般由投资人先购买一个房产，寻找在未来2～3年内有兴趣也有能力购买这个房产的租客。
投资人和租客买家签订2～3年后的房屋购买合约，双方按照当下市价约定房屋每年增值率，算出到期后的最终购买价格。租客因为这个购买权利，愿意支付比市场价稍高的租金，让投资人达到好的现金流，同时租客会支付至少房价3%～5%的保证金，如果未来租客购买了房屋，这个保证金将作为首付的订金。如果合同到期不购买还要搬走的话，投资人有权保留这个保证金。
Rent to Own非常像股票市场中期权的概念，租客用一定的保证金保证了未来以某个价格购买这个房屋的权利，如果房屋价格下跌或者家庭情况有变，租客可以不行权，损失点保证金。若房屋价格上涨，无论涨了多少，租客都有权按照约定价格购房。
也因为租客是未来的房主，所以会爱护房屋，同时购买协议中规定：只要租客按时交租，比市场价多交的租金，跟保证金一样，也作为将来购房时的首付定金，未按时交租的不算在内。这样完美解决了租客不按时交租，或破坏房屋等这些租客管理难题。
Rent to Own中至少包括两个合约，一个是正常租约，租客不交租的话，房东和租客也是根据租约去当地的房东租客管理委员会（Landlord and Tenant Board，简称LTB）进行仲裁。另外一个是远期房屋购买协议，这个协议在未来租客购买房屋时才生效。
当时的地产经纪我的Mentor，在安省就有三套Rent to Own的房产。他说市场上需要这种房产的目标租客群体，主要有两类: 一类是刚开始同居，想要未来组建小家庭的情侣们；另一类是收入不错想要买房，但信用分不好拿不到银行贷款的家庭。
这两类人群都需要时间解决现实问题，情侣们通过2～3年互相磨合，最终选择买房定居或是分道扬镳；信用分不好的，通过几年时间把信用分提高到银行贷款要求。
他说根据过去这么多年的实践经验，这些租客们最后买下房子的可能性只有不到50%。如果他们买了，投资人也得到了一个固定的收益；如果没买，投资人还可以在到期后继续找下一个Rent to Own的租客。
现在回想起来，找到一个有成功经验的Mentor，是我能成功迈出第一步的有效保障。而且因为Mentor的介绍和帮助，我很快建立起了自己的Power Team（投资团队），包括熟知多套房投资贷款政策的Mortgage Broker（贷款经纪），懂Rent to Own投资房交接的地产律师以及房产保险经纪等。
通过跟贷款经纪的咨询，我惊喜地得知，原来可以用购买贷款保险的方式，最低只用支付5%的首付就可以买房子了。这立刻解决了我当时最头疼最难解决的首付不足问题。
贷款经纪还建议了多套房贷款策略，就是前面的几套投资房最好有比较高的正现金流。这样我的工资只要可以支撑自住房的月供和开支，就能不断地循环贷款持续买买买。
当时我自住房的贷款额大概是年薪的5～6倍，按照那时的贷款条件，只要每个投资房的租金收入是它总开支的1.25倍以上，我就可以最多购买20～25个投资房。
我记得很清楚，2013年1月，做好了所有准备，我开始请我的Mentor带我去看房。因为朝九晚五的工作和家庭琐事，我只能抽出周六一天时间集中看房。但周六也是每个地产经纪最繁忙的一天，等了两个月才排到我实地看房。
由于电话沟通充分，我们把想买的区域和价位都聊清楚了。所以很快就确定了一个小独立房，在Oshawa和Whitby交界处，叫价$278,000，最后$275,000成交。两个月后交接时，附近的房价已经涨到了$290,000左右。
（ 第2个投资房，大多伦多Oshawa）
我们也非常顺利地找到了Rent to Own的租客，一对准备组建家庭的年轻情侣，他们靠父母帮忙交了$10,000定金，以$1800/月的租金入住，当时的市场租金是$1600/月。我们按照$290,000的市场价格，每年5%的增值，两年后租客可以按照$320,000的价格购买这个房子签订了远期房屋购买协议。
3.75%的贷款保险（首付低于20%的贷款需要购买贷款保险，后面第14章详细讲）费用加在了贷款总额上，没什么经验的我，当时选择了5年固定利率2.82%，算下来每个月的开支如下:
贷款本金+利息支出即月供$1270，地税$300，保险$80，每月总支出$1650，租金$1800，正现金流 $150。
一切运行得都这么完美，我很快就又在Mentor的帮助下，买了第2个Hamilton的小独立房，$270,000买入，5%的首付，找到了愿意支付$1700/月租金，收入高但信用分不理想的买家租客。
（第3个投资房，多伦多周边Hamilton）
这两处的租客都可谓模范租客，按时交租也没有很多租务管理的事情。唯一值得一提的是Hamilton的房子发现地下室漏水，为了避免买家租客的顾虑，花费$12,000做了全屋外部补漏。当时真是觉得肉痛，但又不敢走保险，怕理赔后我其它投资房的保费瞬间暴涨。
在多伦多生活了10年以上的人都知道，2013年开始多伦多周边的房市爆火，Oshawa和Whitby的独立房均价以每年17%的速度增长。Hamilton的独立房均价也以每年10%的速度增长。
正是在这样一个房价高速增长期，两年后我这两个先租后买的租客都要按合约买下房子，当时Oshawa的房子市价大概$430,000，我必须以合同价$320,000卖给租客。Hamilton的市价是$390,000左右，也按合同价$310,000卖给了租客。
因为没有经验，当时这两个房子都是以5年的固定利率做的贷款，卖房时才知道要交贷款违约金，二十几万的贷款，每个贷款的罚金就有$10,800。
这也给了我一个深刻的教训: 投资房要么就用短期的固定利率，要么就用5年的浮动利率，如果需要打断原有贷款合约（比如卖房或者Refinance重新贷款时），贷款违约金数目最低。
随着对房产投资了解的越来越多，我还发现Rent to Own的一个潜在税务问题：根据CRA（加拿大税务局）的定义，Rent to Own的房产因为房主买入时的意图是短期获利而不是长期持有，出售时所产生的收益纳税额应该按Business Income（生意收入）缴税，纳税额为收益的100%，而不认为是Capital Gain（资本利得），只按收益额的50%缴税。
当然我可以辩解说，我对租客会买下房子没抱任何希望，我是想要长期持有的，连贷款都是用得5年固定利率，出售完全是被迫。但一般人也不愿和CRA打交道，怕牵扯出别的已经存在的隐患问题，毕竟CRA就是放任你“渐行渐远”，然后突然有一天“秋后算账”。
总结下来: 这两个房产并没有达到我的预期收益，一方面是因为当时缺乏远见，意识不到房价在高速增长，只约定了5%的年增长率。另一方面对租客不会买房抱了过度幻想，卖出后打断了我5年买入10套房的投资进度。
还有一个痛点，就是这两个小房子被租客买走的时候，我已经又投资了其它5个房产，从第5个投资房开始，每个贷款都超级难批下来，特别可惜这两个房子已经拿到的贷款。
Rent to Own的经验教训，对当时的我是很值得的。因为它至少让我克服了租客管理和首付不足的恐惧，跨出了投资的第一步。在这个过程中深深体会到了房产的赚钱效应，更坚定了只要每个月都有正现金流，不断地复制，就是一个享受地产收益和证明自己的过程。